湖北省资产评估协会

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评估实务：留言于2023-05-31 10:31:31

admin：回复于2023-05-31 11:36:31

案例：管悦在草拟一个委托合同，这个项目的评估目的是国企A拟转让其持有的国企B的9%股权。她在合同中写到：“评估对象是被评估单位股东全部权益，评估范围是被评估单位的全部资产及负债。”赵明轩看到这个合同说：“这种方式不尽合理。”
管悦说：“我看到外部有的报告存在这种处理方式，委托合同约定评估对象是全部股东权益，最终结论需要报告使用人自行考虑持股比例、控制权和认缴实缴等因素，我认为并无不妥。”

作者：高勐栾广宇

赵明轩对管悦说：

1.实务中，也有按你所描述的方式进行操作的，也就是在委托合同评估对象位置写的是股东全部权益，避开少数股权折价、控制权溢价、认缴实缴等问题，外审未进行深究。但我们部门严格按评估对象与经济行为一一对应来操作，如有特殊情况需要提交部门技术委员会讨论。

2.本例这种情况，严格说，评估对象不能是股东全部权益，委托合同和评估报告中描述的评估对象要与经济行为涉及的评估对象一致。也就是经济行为是转让9%的股权，则评估对象也应是9%的股权。《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）第15条有如下规定：

第十五条资产评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。企业价值评估中，应当说明下列内容：（一）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计；

3.从评估范围上看，无论评估对象是9%的股东部分权益还是股东全部权益，其评估范围都是全部资产和负债，这一点并不矛盾。《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委第12号令）第16条有如下规定：

第十六条国有资产监督管理机构应当对下列事项进行审核：（一）资产评估项目所涉及的经济行为是否获得批准；（二）资产评估机构是否具备相应评估资质；（三）评估人员是否具备相应执业资格；（四）评估基准日的选择是否适当，评估结果的使用有效期是否明示；（五）资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致；（六）评估依据是否适当；（七）企业是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性做出承诺；（八）评估过程是否符合相关评估准则的规定；（九）参与审核的专家是否达成一致意见。

注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。

评估实务：留言于2023-05-31 10:51:31

她去了现场，却不知评估对象是什么？

admin：回复于2023-05-31 11:00:31

评估对象是指被评估的具体标的或者被评估的资产，即资产评估的具体对象。评估对象可以是不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失、其他经济权益或者负债等可以量化的标的。

案例：管悦在山海市上的大学，她在熟悉的商业区找了那个旺铺，这是一次项目接洽，而非现场勘查，赵明轩让管悦一个人去，也是为了锻炼她，3个小时候后，管悦回到了办公室。她向赵明轩汇报：“房地产现在是出租状态。委托人是企业B，企业B与出租人A协商签订了一个合同。目前的租户C承租到期后，由企业B承租，租赁价格按市价，承租到期后，出租人A保证只租给委托人企业B，B想知道到保证的价值。"

作者：赵强

关于按市场价签订的承租协议，我个人观点如下：

1.这是一个由合同、协议确定的权利，这个权利属于供应合同权益范畴，按照可辨识无形资产的标准，应该可以界定为可辨识无形资产；

2.供应类合同权益与销售类合同权益不同。一般销售类合同权益至少可以界定为客户关系无形资产，由于市场通常都是买方市场，卖方取得一个确定的销售合同是存在一定收益的，因此销售类合同权益实务中需要评估的情况较多；

3.供应类合同权益，在买方市场中，实际需要评估的情况不多，因为买方即便没有这个协议，由于市场是买方市场，可以很容易找到替代供应商。只有在卖方市场情况下才有可能会被评估。例如，茅台酒的供货协议，茅台酒供不应求，买方很难找到替代供应商，即便是按照市场价供货，通常这个供货协议也是有价值的，可能要进行评估；

4.供应类合同权益评估可以按照“有-无法”评估，即估算存在供应协议和没有供应协议两种情况下标的企业，在合同有效期内的收益差进行折现。