案例：山海市地铁2号线是某国援建的，现地铁列车已报废，必须限期拆除处理完毕，但拆除人不是地铁公司，谁买谁拆除，地铁公司准备按评估价挂牌。地铁列车拆解场地小、年代和型号也不同，情况较为复杂。

评估中面临以下几个问题：

1.价值类型是什么？

2.残值量的确定？

3.如何考虑拆除费用和评估值的关系？ 

作者：栾广宇 高勐 兰超

1.价值类型是残余价值。评估对象现状是已报废地铁列车，但未拆除，处置方案是限期拆除，也就是评估对象是整体，而评估结论对应“碎片”价值。

2.先设计整体拆除方案，保证按期限拆除完毕。严格来讲，方案是两件事：一件是拆工程；另一件是卖残值。

3.确定有价值材料的种类。

4.核查量。（1）残余价值的评估难度较大，因为“拆解”这个动作是在未来，还没有发生，所以，这种情况下，需要一些和拆除有关的“量”的基础资料。（2）本例中，地铁列车总是进行维修维护，地铁公司的相关专家应该都可以找到。工程量可按地铁列车建设图纸计算，例如可以知道每种型号钢材的用量，但需要披露这是理论重量，而且目前几乎没有更好的方法。（3）量的确定方式要披露清楚，例如按本例“查图纸”的方式确定的是“理论重量”，还有实际称重的方式，是否经过委托人确认也要披露清楚。

5.购买人要自行拆除，拆除后才会获得残余价值，所以要在残值价值上扣除拆除等费用，严格讲还要扣除合理的商业利润。

6.展开来讲，如果遇到其他情况无法确定重量，建议出具各种材料的单价的评估报告，但需要以国资监管部门备案为前提，之后在对实际拆除物资称重， 以实际为准， 最大限度的防止国资流失。

继上个问题，说的是单项评估，如果是整体评估呢，例如有序变现前提下的整体评估，其价值类型是什么呢？与具体的评估方法是否有直接关系呢？”  

作者：赵强

残余价值是相对于计量单元而言的

1.残余价值的实质是“拆零变现”。这个价值类型是相对于评估标的资产的计量单元而言的。一个企业的股权，如果将这个股权作为整体计量其价值，就是整体的价值；如果将组成这个股权的全部资产单个变现得到其有序变现前提下的市场价值，然后再将这些变现值加总，得到一个企业股权价值的评估值，这个评估值是这个企业股权的什么价值？残余价值！与这些单项资产的具体评估方法没有直接关系。

2.例如：一个企业进行有序清算，如果将这个企业股权作为评估对象，则最后每项资产的变现值加总就是这个企业股权的残余价值；如果将企业的各单项资产分别作为评估对象，则评估结果就是各单项资产的有序变现前提下的市场价值。企业股权残余价值=有序清算前提下各单项资产的市场价值-负债价值 

3.你可以选择评估对象为各单项资产，或者净资产，我们也可以选择股权作为评估对象，一旦选择股权作为评估对象，你就需要选择残余价值类型。 

注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。 

价值类型是指反映评估对象特定价值内涵、属性和合理性指向的各种价值定义的统称，包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。

在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业或者资产组的贡献的价值估计数额。

清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

案例：赵明轩让管悦描述一下这个项目的基本情况。管悦说到：“是一家国有企业，评估目的是处置企业报废设备。”赵明轩说：“设备现状是已经拆除完的零件还是没有拆除的设备？处置的具体方案是什么？价值类型是市场价值还是残余价值？”管悦说：“设备已经拆除完了，按废旧金属处置，价值类型的确把我问住了。”

作者：赵强

01 根节是如何理解“残余价值”

1. 对于这个问题，其根节是如何理解“残余价值”。

2. 残余价值不能理解为报废的价值，而是针对一项整体资产或一个资产组而言的，我们评估一台设备或一个资产组，我们默认的计量单元是这个设备整体或整体资产组，我们评估市场价值就是对这个计量单元整体转让的市场价值；

3. 如果我们评估时改变这个默认的计量单元，不是转让这个设备整体，而是转让组成这个设备的各零部件，或者是组成资产组中各单项资产，这种价值就是整体设备或资产组的残余价值。因此残余价值可能是报废的铜铁价值，也可能是完好零部件的市场价值。

02 整体和局部

残余是相对于评估对象整体的局部。

1.如果评估对象是整体，设备也要按整体的处置，则价值类型是整体的市场价值，因为对象和价值内涵之间没有切割动作；

2.如果评估对象是局部（拆除后的零件），设备处置按拆除后零件的处置，也是市场价值，因为对象和价值内涵之间也没有切割动作；

3.如果评估对象是整体（拆除前），要拆除后处置，评估结论内涵是局部（拆除后），则对象和价值内涵之间存在切割动作，这是相对与整体的残余价值。

4.结合本例，评估对象是已经拆除的碎片，评估结论内涵也是已经拆除的碎片价值，所以本例的价值类型不是残余价值，而是碎片的市场价值。

 注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。

案例：管悦接触了一个法院委托的评估项目，目的是股权拍卖，评估基准日是2019年12月16日，被评估单位是房地产开发企业，有一宗待开发土地，有出让合同，出让金和税费全部交清了，但没有办不动产登记证书。被评估单位把这宗土地计入存货科目，审计公司认为没有不动产登记证书，调到预付账款科目。
    问题是：资产评估应该按预付款评估还是按存货评估？

作者：高勐 栾广宇 兰超

01观点上，无证原因有两大类

1.无障碍办理，只是没去办理，这时应出据无障碍办理证明。

2.有实质性障碍，这种障碍很难通过企业自身去消除。

02事实上，无证原因是

根据提问人的反馈，有100多万滞纳金没有交付，所以没有去办证书。如果交清滞纳金，是可以办到证书的。

03建议评估处理

笔者认为：应按土地进行评估。

1.结合本例的背景，办证无实质性障碍，但需要进一步证实。

2.如果评估师从法官那里取得了（1）“无障碍办理证明”，或是（2）欠滞纳金的确就是100多万，除此以外无其他办证障碍的证明，则建议按土地进行评估，然后扣减滞纳金和办证费用。

3.如没有调查清楚，没有取得相关要件，双方当事人可能提出质疑；在处置资产的过程中，买受人也会直接面对这个问题。

注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。

案例：管悦在做评估底稿，底稿中多处涉及评估对象的表述，这个项目的评估目的是100%股权转让，她注意到底稿中，有的地方把评估对象写成股东全部权益，有的地方又把评估对象写成股东全部权益价值，评估对象带不带“价值”二字呢？

作者： 赵强 高勐 栾广宇

1.评估对象带不带“价值”，实务中存在两种操作：一种做法是将评估对象表述为股东全部权益价值，从近一个月公开的报告中看，这种情况较多；另一种做法是将评估对象表述为股东全部权益。

2.从应统一专业术语角度看，“两种做法都是合理的”这种说法是不成立的，所以严格来讲，这是一个“二选一”的问题。但从此问题的影响看，并非原则性问题，所以在外部审核中也有专家认为这不是一个重要问题。

3.笔者认为两种观点目前都存在，在同一机构中应统一用词，观点1带“价值”更符合所应适用的准则规定；观点2不带“价值”则更符合表述逻辑。

4.两种观点的各自理由包括：

观点1：评估对象应是股东全部权益价值，带“价值”

（1）评估对象一般表述是XXX的价值，评估范围一般表述是评估对象涉及的XXX资产，尤其是单项资产的评估对象与评估范围表述是不同的，单项资产评估中表述的：评估对象和评估范围是XXX资产，是有很大瑕疵的。

（2）执行企业价值评估业务，应当遵守《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）

《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号），“第二条 本准则所称企业价值评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。”

观点2：评估对象应是股东全部权益，不带“价值”

（1）如果评估对象是股东全部权益价值，那么评估对象的价值是什么？是权益价值的价值？显然不合理。评估对象应指向权益，而评估结论应指向权益价值。

（2）资产评估法第二条讲的是“其他经济权益”，没有“价值”。

《中华人民共和国资产评估法》第二条 本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

（3）准则术语讲的也是“其他经济权益”，没有“价值”。

《资产评估准则术语2020》（中评协〔2020〕31号）评估对象是指被评估的具体标的或者被评估的资产，即资产评估的具体对象。评估对象可以是不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失、其他经济权益或者负债等可以量化的标的。

注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。