价值类型是指反映评估对象特定价值内涵、属性和合理性指向的各种价值定义的统称，包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。

在用价值是指将评估对象作为企业、资产组组成部分或者要素资产，按其正在使用方式和程度及其对所属企业或者资产组的贡献的价值估计数额。

清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。

案例：赵明轩让管悦描述一下这个项目的基本情况。管悦说到：“是一家国有企业，评估目的是处置企业报废设备。”赵明轩说：“设备现状是已经拆除完的零件还是没有拆除的设备？处置的具体方案是什么？价值类型是市场价值还是残余价值？”管悦说：“设备已经拆除完了，按废旧金属处置，价值类型的确把我问住了。”

作者：赵强

01 根节是如何理解“残余价值”

1. 对于这个问题，其根节是如何理解“残余价值”。

2. 残余价值不能理解为报废的价值，而是针对一项整体资产或一个资产组而言的，我们评估一台设备或一个资产组，我们默认的计量单元是这个设备整体或整体资产组，我们评估市场价值就是对这个计量单元整体转让的市场价值；

3. 如果我们评估时改变这个默认的计量单元，不是转让这个设备整体，而是转让组成这个设备的各零部件，或者是组成资产组中各单项资产，这种价值就是整体设备或资产组的残余价值。因此残余价值可能是报废的铜铁价值，也可能是完好零部件的市场价值。

02 整体和局部

残余是相对于评估对象整体的局部。

1.如果评估对象是整体，设备也要按整体的处置，则价值类型是整体的市场价值，因为对象和价值内涵之间没有切割动作；

2.如果评估对象是局部（拆除后的零件），设备处置按拆除后零件的处置，也是市场价值，因为对象和价值内涵之间也没有切割动作；

3.如果评估对象是整体（拆除前），要拆除后处置，评估结论内涵是局部（拆除后），则对象和价值内涵之间存在切割动作，这是相对与整体的残余价值。

4.结合本例，评估对象是已经拆除的碎片，评估结论内涵也是已经拆除的碎片价值，所以本例的价值类型不是残余价值，而是碎片的市场价值。

 注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。

案例：管悦接触了一个法院委托的评估项目，目的是股权拍卖，评估基准日是2019年12月16日，被评估单位是房地产开发企业，有一宗待开发土地，有出让合同，出让金和税费全部交清了，但没有办不动产登记证书。被评估单位把这宗土地计入存货科目，审计公司认为没有不动产登记证书，调到预付账款科目。
    问题是：资产评估应该按预付款评估还是按存货评估？

作者：高勐 栾广宇 兰超

01观点上，无证原因有两大类

1.无障碍办理，只是没去办理，这时应出据无障碍办理证明。

2.有实质性障碍，这种障碍很难通过企业自身去消除。

02事实上，无证原因是

根据提问人的反馈，有100多万滞纳金没有交付，所以没有去办证书。如果交清滞纳金，是可以办到证书的。

03建议评估处理

笔者认为：应按土地进行评估。

1.结合本例的背景，办证无实质性障碍，但需要进一步证实。

2.如果评估师从法官那里取得了（1）“无障碍办理证明”，或是（2）欠滞纳金的确就是100多万，除此以外无其他办证障碍的证明，则建议按土地进行评估，然后扣减滞纳金和办证费用。

3.如没有调查清楚，没有取得相关要件，双方当事人可能提出质疑；在处置资产的过程中，买受人也会直接面对这个问题。

注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。

案例：管悦在做评估底稿，底稿中多处涉及评估对象的表述，这个项目的评估目的是100%股权转让，她注意到底稿中，有的地方把评估对象写成股东全部权益，有的地方又把评估对象写成股东全部权益价值，评估对象带不带“价值”二字呢？

作者： 赵强 高勐 栾广宇

1.评估对象带不带“价值”，实务中存在两种操作：一种做法是将评估对象表述为股东全部权益价值，从近一个月公开的报告中看，这种情况较多；另一种做法是将评估对象表述为股东全部权益。

2.从应统一专业术语角度看，“两种做法都是合理的”这种说法是不成立的，所以严格来讲，这是一个“二选一”的问题。但从此问题的影响看，并非原则性问题，所以在外部审核中也有专家认为这不是一个重要问题。

3.笔者认为两种观点目前都存在，在同一机构中应统一用词，观点1带“价值”更符合所应适用的准则规定；观点2不带“价值”则更符合表述逻辑。

4.两种观点的各自理由包括：

观点1：评估对象应是股东全部权益价值，带“价值”

（1）评估对象一般表述是XXX的价值，评估范围一般表述是评估对象涉及的XXX资产，尤其是单项资产的评估对象与评估范围表述是不同的，单项资产评估中表述的：评估对象和评估范围是XXX资产，是有很大瑕疵的。

（2）执行企业价值评估业务，应当遵守《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）

《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号），“第二条 本准则所称企业价值评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。”

观点2：评估对象应是股东全部权益，不带“价值”

（1）如果评估对象是股东全部权益价值，那么评估对象的价值是什么？是权益价值的价值？显然不合理。评估对象应指向权益，而评估结论应指向权益价值。

（2）资产评估法第二条讲的是“其他经济权益”，没有“价值”。

《中华人民共和国资产评估法》第二条 本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

（3）准则术语讲的也是“其他经济权益”，没有“价值”。

《资产评估准则术语2020》（中评协〔2020〕31号）评估对象是指被评估的具体标的或者被评估的资产，即资产评估的具体对象。评估对象可以是不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失、其他经济权益或者负债等可以量化的标的。

注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。

案例：管悦在草拟一个委托合同，这个项目的评估目的是国企A拟转让其持有的国企B的9%股权。她在合同中写到：“评估对象是被评估单位股东全部权益，评估范围是被评估单位的全部资产及负债。”赵明轩看到这个合同说：“这种方式不尽合理。”
管悦说：“我看到外部有的报告存在这种处理方式，委托合同约定评估对象是全部股东权益，最终结论需要报告使用人自行考虑持股比例、控制权和认缴实缴等因素，我认为并无不妥。”

作者： 高勐 栾广宇

赵明轩对管悦说：

1.实务中，也有按你所描述的方式进行操作的，也就是在委托合同评估对象位置写的是股东全部权益，避开少数股权折价、控制权溢价、认缴实缴等问题，外审未进行深究。但我们部门严格按评估对象与经济行为一一对应来操作，如有特殊情况需要提交部门技术委员会讨论。

2.本例这种情况，严格说，评估对象不能是股东全部权益，委托合同和评估报告中描述的评估对象要与经济行为涉及的评估对象一致。也就是经济行为是转让9%的股权，则评估对象也应是9%的股权。《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）第15条有如下规定：

第十五条 资产评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。企业价值评估中，应当说明下列内容：（一）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计；

3.从评估范围上看，无论评估对象是9%的股东部分权益还是股东全部权益，其评估范围都是全部资产和负债，这一点并不矛盾。《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委第12号令）第16条有如下规定：

第十六条 国有资产监督管理机构应当对下列事项进行审核： （一）资产评估项目所涉及的经济行为是否获得批准；（二）资产评估机构是否具备相应评估资质；（三）评估人员是否具备相应执业资格；（四）评估基准日的选择是否适当，评估结果的使用有效期是否明示；（五）资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致；（六）评估依据是否适当；（七）企业是否就所提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料的真实性、合法性和完整性做出承诺；（八）评估过程是否符合相关评估准则的规定；（九）参与审核的专家是否达成一致意见。

注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。

评估对象是指被评估的具体标的或者被评估的资产，即资产评估的具体对象。评估对象可以是不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失、其他经济权益或者负债等可以量化的标的。

案例：管悦在山海市上的大学，她在熟悉的商业区找了那个旺铺，这是一次项目接洽，而非现场勘查，赵明轩让管悦一个人去，也是为了锻炼她，3个小时候后，管悦回到了办公室。她向赵明轩汇报：“房地产现在是出租状态。委托人是企业B，企业B与出租人A协商签订了一个合同。目前的租户C承租到期后，由企业B承租，租赁价格按市价，承租到期后，出租人A保证只租给委托人企业B，B想知道到保证的价值。"

作者：赵强

关于按市场价签订的承租协议，我个人观点如下：

1.这是一个由合同、协议确定的权利，这个权利属于供应合同权益范畴，按照可辨识无形资产的标准，应该可以界定为可辨识无形资产；

2.供应类合同权益与销售类合同权益不同。一般销售类合同权益至少可以界定为客户关系无形资产，由于市场通常都是买方市场，卖方取得一个确定的销售合同是存在一定收益的，因此销售类合同权益实务中需要评估的情况较多；

3.供应类合同权益，在买方市场中，实际需要评估的情况不多，因为买方即便没有这个协议，由于市场是买方市场，可以很容易找到替代供应商。只有在卖方市场情况下才有可能会被评估。例如，茅台酒的供货协议，茅台酒供不应求，买方很难找到替代供应商，即便是按照市场价供货，通常这个供货协议也是有价值的，可能要进行评估；

4.供应类合同权益评估可以按照“有-无法”评估，即估算存在供应协议和没有供应协议两种情况下标的企业，在合同有效期内的收益差进行折现。

注: 本解答仅代表起草专家个人观点，不是对相关法律法规及资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员的职业判断。在执业中，资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断，不能直接照搬照抄。